تاریخ آخرین ویرایش : دوشنبه،19-4-1396
تعداد بازدید :2295

درآمدی بر انبوه‌سازی مسكن

در كشورهای توسعه یافته، نقش مستقیم دولت در تولید مسكن بسیار ناچیز است و سایر بخش‌ها این وظیفه را بر عهده دارند. در ایران علیرغم این‌كه بخش خصوصی امكانات بالقوه‌ای را در ساخت مسكن (نه در انبوه‌سازی) دارا بوده، هیچ‌گاه نتوانسته است بر مشكل مسكن فائق آید. هزینه‌های سنگین بالاسری، مالیات، عوارض و بیمه‌ها و در نتیجه عدم سودآوری، همواره از این‌كه بخش خصوصی به انبوه‌سازی قابل توجه روی آورد، جلوگیری نموده‌اند. به علاوه واگذاری تسهیلات و اختیارات بیشتر از طرف دولت به دلیل موانع ناشی از قوانین كهنه و منسوخ با دشواری در عمل مواجه شده‌اند. در واقع حل مساله مسكن نیاز به عزمی همه‌جانبه دارد و می‌بایست با اصلاح مقررات و تصویب لوایح به ایجاد روابطی معین و پایدار بین سازمان‌ها، بدنه دولت و شهرداری‌ها با بخش خصوصی دست یافت. در سه دهه اخیر، با افزایش جمعیت و گسترش شهرها، مدیریت بخش مسكن و سیاست‌گذاری در آن دچار پیچیدگی بیشتر شده و اگر چه مدیریت دولتی به ویژه به نقش نظارتی خود بیشتر توجه داشته است معهذا چون فاقد اهرم‌های تحرك در بخش خصوصی و یا تعاونی‌ها بوده، خلاء‌ ناشی از فعالیت‌ بخش دولتی در ساخت و ساز انبوه هنوز برجاست.

از طرفی وابستگی كشور به اقتصاد نفت، رونق‌بخشی به ساخت و ساز را از اولویت خارج ساخته و نقش مهمی را كه این بخش می‌تواند در اشتغال و درآمد داشته باشد نادیده گرفته است. در حال حاضر و در دوران رونق ساخت و ساز، سهم بخش ساختمان در تولید ناخالص ملی 5 تا 7 درصد، در سرمایه‌گذاری 30 درصد و از كل اشتغال حداكثر ده درصد است. برای بررسی رشد واقعی سرمایه‌گذاری در این بخش می‌بایست به نرخ تورم و تغییر سطح عمومی قیمت‌ها نیز توجه داشت. در سالهای اخیر علیرغم روند رو به رشد سرمایه‌گذاری در بخش ساخت و ساز، ركورد نسبی بر این نوع فعالیت‌ها مشهود بوده است، زیرا بخش خصوصی براساس هزینه ساخت و توان خرید متقاضیان به تولید روی می‌آورند و به همین دلیل نگران تضمین سرمایه‌گذاری خود است و به ویژه در امر انبوه‌سازی از هرگونه فعالیت غیرقابل پیش‌بینی خودداری می‌كند.

مدیریت و مشاركت

بخش مسكن در كشورهای مختلف بنا بر سیستم‌های اقتصادی و اجتماعی آن، از سه مؤلفه مدیریتی بهره می‌گیرد، این سه بخش عمده كه عبارتند از، بخش دولتی، بخش خصوصی و بخش مشاركتی یا غیرانتفاعی، هر یك به تناسب توانمندی و اثرگذاری خود در تأمین مسكن جامعه مشاركت دارند و هنگامی كه یكی از بخش‌ها در اجرای نقش خود ناتوان می‌ماند، بخش دیگر نقش فعال‌تری پیدا می‌كند.

تجربه 50 ساله انبوه‌سازی در ایران، كه با احداث كوی نازی‌آباد (سیزده‌آبان) و چهارصد دستگاه در تهران دارای قدمتی طولانی است، هنوز نتوانسته سازمان‌دهی و توان اجرایی لازم برای ساخت و ساز انبوه را به دست آورد و در مقابله با تلاطم‌های اقتصادی و اجتماعی هم خود را ناتوان می‌بیند. بخش مشاركتی نیز علیرغم حمایت‌های اولیه مثل واگذاری زمین ارزان‌قیمت، به دلیل ضعف در سرمایه‌گذاری و عدم توانایی متقاضیان و قدرت مالی اندك، دچار معضلات عدیده گردیده است.

پیش از این بخش عمومی به دلیل عدم مشاركت دو بخش دیگر و نیز عدم وجود قوانین تشویقی ترجیح داده است كه رأساً وارد ساخت و ساز شود و بدین لحاظ نیز بخش خصوصی و بخش غیرانتفاعی تجربه مستقیم و یا تضمین كافی برای مشاركت در این امر را نیافته‌اند. به‌نظر می‌رسد كه بخش دولتی در چارچوب وظایف خود می‌تواند زمینه مناسب رشد دو بخش دیگر در ساخت و ساز انبوه را فراهم آورد. اتخاذ سیاست‌ها و برنامه‌های حمایتی می‌تواند زمینه‌ساز پیدایش اشكال نوینی از سازمان‌دهی امر خانه‌سازی در ایران باشد و چنانچه تحول ساختاری لازم در ارگان‌ها و نهادهای مرتبط پدید آید، می‌توان امیدوار بود كه تحقق اهداف از پیش تعیین شده امكان‌پذیر گردد. عامل مهم دیگری كه تاكنون مانع از واگذاری تمام اختیارات به بخش خصوصی یا مشاركتی شده، نگرانی دولتمردان از كاهش قدرت سیاسی و نیز از دست دادن كنترل سرمایه و نقدینگی در این بخش عظیم اقتصادی است. به قدرت رسیدن شركت‌های بزرگ سرمایه‌گذاری و اتحادیه‌های ساخت و ساز، كه منابع مالی گسترده نیز در اختیار داشته باشند، می‌تواند دغدغه جدیدی برای سیاستمداران باشد. لذا قوانین و مقررات می‌بایست چارچوب اختیارات بخش خصوصی و سرمایه‌گذاران را تنظیم كند. استفاده بهینه از نظام بانكی موجود و حمایت از بخش غیرانتفاعی و تعاونی‌ها زمینه رقابت سایر بخش‌ها را در سرمایه‌گذاری فراهم خواهد آورد و در صورت لزوم به كارگیری سرمایه‌گذاری خارجی، می‌تواند از دغدغه‌های این امر بكاهد.

موانع و تنگناها در رشد انبوه‌سازی

تحقق اهداف كمی و كیفی ساخت و ساز منوط به رفع تنگناهایی است كه در حال حاضر این بخش را دچار معضل كرده است، چه به نظر می‌رسد كه دستگاه‌های اجرایی و اقتصادی با وضع عوارض سنگین، انبوه‌سازان را بیشتر تنبیه می‌كنند تا تشویق!

قوانین موجود مالیاتی یكی از عوامل محدود كننده در انبوه‌سازی است، به عنوان مثال، مالیاتی كه به تولید سیصد واحد مسكونی تعلق می‌گیرد چهار برابر مالیاتی است كه به تولید سی واحد مسكونی تعلق دارد، بنابراین حذف یا تعدیل عوارض مالیاتی نقش تعیین كننده در تشویق به انبوه‌سازی دارد. سایر عوارض مانند هزینه پروانه ساخت، حق انشعاب آب،‌ برق و فاضلاب و … نیز در افزایش هزینه‌ها مؤثرند. قیمت اراضی شهری در سطوحی كه انبوه‌سازی می‌تواند سودآور باشد، چندان تفاوتی با سایر زمین‌ها ندارد. حال آن كه یكی از موارد جذب سرمایه برای ساخت و ساز انبوه، قیمت پایین زمین است. با افزایش جمعیت، میزان تقاضای مسكن ارزان‌قیمت هم‌چنان رو به رشد است، معهذا هزینة ساخت و هزینه‌های بالاسری آن در مقابل قدرت خرید متقاضیان مسكن، رقم نامتناسب و ناموزونی را داراست و این نیاز به سیاست‌گذاری كلان و جدی بخش عمومی برای رفع تنگناهایی از این دست دارد.

سرمایه و منابع مالی

اگر چه در حال حاضر نظام بانكی كشور قادر به پاسخ‌گویی تقاضاها برای پرداخت تسهیلات مالی مسكن نیست و بدون سپرده‌گذاری در درازمدت نمی‌تواند كارآ باشد، معهذا افزایش توان خرید مردم و جبران زیان سازندگان می‌تواند ساخت و ساز انبوه را از ركورد خارج سازد. بخش مسكن برای رسیدن به اهداف برنامه چهارم اقتصادی كشور، در سال به سرمایه‌ای بالغ‌بر 5 هزار میلیارد تومان نیاز دارد، پنج برابر این رقم در دست بخش خصوصی و صاحبان سرمایه موجود است. از چه طریق می‌‌توان قوانین و سیاست‌گذاری‌ها را در جذب و هدایت این سرمایه عظیم به سوی بخش مسكن فعال نمود متأسفانه مقررات فعلی و سیاست‌گذاری‌ها تاكنون نتوانسته به این نیاز پاسخ دهد.

ارائه سود تضمین شده و حمایت از آن و هم‌چنین كمك به بالابردن قدرت خرید مردم از طریق گسترش عدالت اجتماعی و افزایش تسهیلات مالی می‌تواند راه‌كارهای مناسب در این جهت باشد. بازار سرمایه مطمئن و مستمر، بخش عمده مشكلات ساخت و ساز مسكن را در درازمدت حل می‌نماید. سرعت برگشت سرمایه و گردش پول علاوه بر آن كه رونق را به ساختمان‌سازی برمی‌گرداند، نیروی عظیمی از توان اجرایی و تجربه و تخصص و مدیریت را كه با ركود مواجه است، به حركت درمی‌آورد. دولت می‌بایست در برنامه‌ریزی‌های استراتژیكی خود در امر مسكن به زمینه‌های جدیدی از جذب سرمایه و منابع مالی بیاندیشد، رونق بخش ساختمان نه فقط از تغییر جهت سرمایه از واسطه‌گری به تولید كمك می‌كند، بلكه به دلیل كاستن از رشد بی‌كاری می‌تواند در استحكام پایه‌های اقتصادی كشور تأثیر به سزا داشته باشد. بدین لحاظ اتخاذ سیاست‌های مشوق و تهییج و تجمیع منابع پراكنده مالی و حمایت از این بخش، از وظایف اصلی دولت است. تحقق اهداف كلان در امر مسكن نیاز به توجه جدید و بهره‌گیری از مدیریت كارآمد در بخش عمومی دارد تدوین مقررات پیشرو در مسائل مالی و اعتباری و تحول در مناسبات موجود بین بخش دولتی و سایر بخش‌ها می‌تواند ركود موجود را به تدریج برطرف سازد.

نقش تشكل‌های فنی ـ مهندسی

ارتقای دانش فنی و مدیریتی در ایجاد اقتصاد صحیح انبوه‌سازی ضروری شناخته شده است. تقویت تشكل‌های سازمان یافته نظیر سازمان‌های نظام‌مهندسی ساختمان، نهادهای مهندسین مشاور، شركت‌های فعال در ساخت و ساز و نیز انجمن‌ها و كانون‌های صنفی و تخصصی كه از طرق گوناگون ظرفیت هدایت امر ساخت و ساز در كشور را بالا می‌برند، به توسعه فرهنگ انبوه‌سازی كمك می‌كند. تدوین قوانین و حمایت از انبوه‌سازان و پشتیبانی از نهادهای فنی ـ مهندسی می‌تواند سرمایه‌گذاری در این بخش را بهینه سازد.

امروزه كاربرد مصالح با كیفیت نازل و دانش فنی ناچیز در امر ساخت و ساز، عمر ساختمان را كوتاه و كوتاه‌تر كرده، به‌نحوی كه یك ساختمان 20 تا 25 ساله اصطلاحاًً عمر مفید خود را كرده است. حال آن كه با بالابردن دانش فنی و كنترل و نظارت صحیح بر ساخت و كاربرد مصالح مرغوب می‌توان این مدت را به راحتی به دو تا سه برابر افزایش داد. به علاوه طراحی مطلوب و صرفه‌جویی در زمین به ویژه در انبوه‌سازی به بازگشت سرمایه و استفاده بهینه مصرف كننده كمك می‌كند.

بهره‌گیری از فن‌آوری پیشرفته و بالابردن كیفیت ساخت، گردش پول و منابع مالی را در این بخش تسریع می‌بخشد. امروزه ظرفیت نرم‌افزاری و اجرایی متخصصان و مدیران فنی در صنعت ساختمان به عنوان سرمایه اصلی مطرح است كه می‌بایست به آن توجه شده و مورد حمایت قرار گیرد. حضور فعال مهندسان در این بخش به افزایش كارآیی، ارتقای فن‌آوری و فرهنگ صحیح ساختمان‌سازی خواهد انجامید.

سید علیرضا قهاری
عضو هیئت رئیسه انجمن صنفی انبوه‌سازان مسكن

موضوعات مرتبط : مسکن   انبوه سازی    
عضو مرتبط : سید علیرضا قهاری  


نظرات:

برای ارسال نظر جدید ابتدا باید وارد سایت شوید