این سیاست‌ها شامل ۵ محور اصلی می‌شود. این ۵ محور عبارتند از: تامین مالی با اولویت بافت فرسوده، تقویت توان مالی خانه‌اولی‌ها، اولویت در تامین مالی واحدهای میان متراژ، استفاده از ظرفیت بازار سرمایه و همچنین حمایت از تامین مالی پروژه‌های ساختمانی مبتنی بر تکنولوژی‌های نوین ساخت، البته باید خاطرنشان کرد که برنامه خوب یک جزء انجام کار است و عمل به برنامه جزء اصلی و مهم‌تر دیگر آن. شرایط اقتصادی کشور نشان از این دارد که در سال جدید ممکن است با رکود تورمی دیگری در کلیتاقتصاد مواجه شویم که شاید به شدت رکود تورمی قبلی نباشد اما آثار آن ممکن است زیانبارتر از رکود تورمی قبلی باشد. عواملی همچون افزایش نرخ ارز، وضعیت سیستم بانکی و نرخ سود بانکی، احتمال تشدید فشارهای بین‌المللی و احیانا تشدید تحریم‌ها تاثیر منفی بر اقتصاد ایران خواهد داشت و بخش مسکن نیز یکی از سطوحی است که از عوارض این تغییرات بی‌نصیب نخواهد ماند. بدون توجه به وضعیت حمایتی خصوصا در بخش مسکن اجتماعی و کمک به نوسازی و بهسازی بافت‌های فرسوده، با تثبیت قیمتدلار در بازار آزاد طبیعتا بر افزایش قیمت نهاده‌های تولید اثر مستقیم خواهد گذاشت و باعث افزایش هزینه‌های تولید خواهد شد و به تبع آن با افزایش این هزینه‌ها بهای تمام‌شده تولید بالا خواهد رفت و این افزایش بهای تمام شده تولیدکنندگان در بخش‌های مختلف صنعت را وادار به افزایش قیمت فروش محصول نهایی خواهد کرد. انتظار افزایش در قیمت فروش محصولات نهایی با توجه به وضعیت به نسبت رکودی چند سال گذشته (کاهش در تولید، درآمد، اشتغال و تجارت) و عدم تغییر جدی در وضعیت درآمدی و به تبع آن تقاضای مصرفی در سطح جامعه احتمال تشدید رکود تورمی در حوزه‌های مختلف را بالا خواهد برد که با توجه به تجربه تلخ دی ماه ۹۶ ممکن است شرایط پیچیده‌ای را ایجاد کند.

رکود و تورم وقتی به هم می‌رسند شرایط ویژه‌ای را در اقتصاد رقم می‌زنند. شرایطی که در آن نه رکود به‌تنهایی حکمفرمایی می‌کند و نه تورم؛ یعنی در این شرایط سیاست‌گذاران باید با دو معضل همزمان دست‌وپنجه نرم کنند که برآمدن هماهنگ از پس آن دو کاری دشوار است، زیرا سلاحی که برای کاهش تورم به‌کار می‌رود (کاهش نقدیندگی) از آن‌طرف به رکود دامن می‌زند و شکست رکود نیز ازطریق تزریق منابع مالی و نقدینگی به تورم می‌انجامد و این چرخه اگر شکسته نشود، «تورم رکودی یا رکود تورمی» بزرگ و بزرگ‌تر می‌شود. برخلاف شرایط عادی اقتصادی که برای وضعیت رکودی، سیاست‌های انبساطی و برای وضعیت تورمی سیاست انقباضی پیشنهاد می‌شود، برای حل این معضل پیچیده نسخه از قبل نوشته‌ شده‌ای وجود ندارد و با توجه به شرایط روز اقتصاد هر کشور باید برای آن چاره‌ای اندیشید.

 در این شرایط هم طرف عرضه آسیب دیده و هم طرف تقاضا. در طرف عرضه مباحثی مانند تامین مالی ساخت، بالا رفتن قیمت تمام‌شده (خصوصا هدفمندی یارانه‌ها و افزایش حامل‌های انرژی) و هزینه فرصت خواب سرمایه (ناشی از خانه‌های فروش نرفته و اجاره داده نشده) مطرح است و در طرف تقاضای مسکن تغییر جدی در متغیرهای تقویت تقاضا به وجود نیامده است. طرح‌های پیشنهادی و اجرا شده بانک مسکن به دلایل مختلف از جمله پایین بودن مبلغ وام تخصیص‌یافته برای خرید یا ساخت به نسبت ارزش کلی ملک، شرایط محدود‌کننده تخصیص اعتبار از جمله نیاز به سپرده اولیه یا خرید اوراق به قیمت بالا و تعیین شرایط سختگیرانه در اعطای وام که دایره استفاده‌کنندگان از وام‌های جذاب را محدود می‌کند، موفقیت موثری نداشته است.

به‌نظر نگارنده در دوره رکود تورمی قبلی، تقویت تقاضا بر تقویت عرضه برتری داشت و طی مقالات و مصاحبه‌های متعددی به آن اشاره شد، لیکن به دلیل محدودیت‌های مختلف (در کنترل و خارج از کنترل وزارت راه و شهرسازی و شرکت‌های مرتبط با آن) به‌صورت جدی به آن عمل نشد. لیکن در دوره پیش رو با توجه به تبعات جدی و خطرناک تشدید تورم، تقویت تقاضا مبتنی بر عرضه از جنبه‌های مختلف دارای اولویت است. هم از این جهت که تقویت تقاضا مبتنی بر عرضه باعث ایجاد اشتغال بیشتر می‌شود و هم از این جهت که جذب نقدینگی متناسب با عرضه بیشتر می‌شود و آثار زیانبار افزایش قیمت نسبت به تقویت صرف تقاضا مهار می‌شود و هم با توجه به افزایش تاکید بر تکنولوژی‌های نوین ساخت از صرف هزینه‌های بیهوده آتی برای متقاضیان مصرفی جلوگیری می‌شود.

از طرف دیگر و فارغ از برنامه‌های حمایتی بانک مسکن (احیانا درخصوص مسکن اجتماعی و نوسازی و بهسازی بافت فرسوده) برای کارآیی و اثر‌گذاری بیشتر مبتنی بر توجیه اقتصادی باید بر حمایت بر تسهیل و تسریع مسکن دهک‌های میانی تمرکز کرد. تجربه چند ماه گذشته تحرک نسبی در بخش مسکن شهر تهران نشان داد‌، با تثبیت نسبی شرایط اقتصادی و نشان دادن چراغ سبز برای تقویت تقاضا در بخش مسکن، دهک‌های میانی آمادگی استقبال از این شرایط را دارند و توانمند‌سازی دهک‌های میانی اثرگذارتر و دارای توجیه اقتصادی بیشتری نسبت به سایر دهک‌های جمعیتی است. همچنین باید توجه داشت که با احتمال افزایش قیمت در بخش‌های مختلف حوزه مسکن همچنان توان تقاضای مصرفی دهک‌های پایین کاهش بیشتری می‌یابد. البته وظیفه حمایت از دهک‌های پایین به عهده دولت است و آنچه در این یادداشت بیان می‌شود در چارچوب مفاهیم اقتصادی است.

در پایان خاطرنشان می‌سازد که به‌رغم زحمات کشیده شده در حوزه تامین مالی مبتنی بر تقویت عرضه و تقاضای ساختمان از بازار سرمایه و استفاده از ظرفیت‌های این بازار، هنوز به‌صورت مطلوب گام موثری برداشته نشده است. در خاتمه این یادداشت به تعدادی از ابزارها و نهادهای نوین پولی و مالی که با هدف تقویت عرضه و تقاضای ساختمان طراحی شده و بستر قانونی آن نیز تعریف شده اشاره می‌کنیم، به امید آنکه در سال جدید شاهد توسعه هر چه بیشتر این ابزارها و نهادها باشیم.

 ابزارها و نهادهایی مثل صندوق سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان (تقویت طرف عرضه)، صندوق سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات (تقویت طرف تقاضا)، انواع صکوک (تقویت طرف عرضه و تقاضا)، اوراق رهنی مسکن (تقویت طرف تقاضا)، صندوق پس‌انداز مسکن (تقویت طرف تقاضا)، شرکت تامین سرمایه در حوزه مسکن (تقویت طرف عرضه و تقاضا)، صندوق‌های سرمایه‌گذاری نیکوکاری در بافت فرسوده (تقویت طرف عرضه) و صندوق سرمایه‌گذاری تملک و تنظیم مجدد زمین (تقویت طرف عرضه).

 

 دکتر سلمان خادم‌المله

استاد دانشگاه